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论民营企业的精益管理案例 （三） 一、从流浪汉到远东首富 哈同发家的经历非常具有传奇色彩。1849年，哈同生于巴格达，他幼年生活很苦，靠拾破烂、拣煤块为生。后来，哈同随父母经印度辗转来到上海，替犹太老乡开办的沙逊洋行看大门。由于为人勤快、谦让，他很快升为“管事助手”，负责看守鸦片仓库。这可是一个肥差，利用这个职务，哈同大笔收取提货人的贿赂，加上平时省吃俭用，他很快就积攒了一笔财富，并用这些钱购买了一些零散的土地。 旧上海犹商的房地产经营，主要有以下四大特点： ●利用地价级差。牟取增值暴利。精敏的犹太商人往往凭借自己的眼光、判断以及各种关系，低价购入一些有升值潜力的地产，待日后地价上涨后再买卖或出租，以赚取巨额利润。如哈同就从上海整个地形和未来发展趋势作出判断，为自己和新沙逊洋行大量购置当时不为人看好的南京路沿线地产。有些在公共租界工部局和法租界公董局内任职的犹商，也利用参与并影响上海城市建设发展规划的有利条件，事先廉价购入规划中具有发展前途的地产，待日后地价重估时牟利。如1899年，作为工部局董事的哈同，利用参与制订公共租界“越界”筑路计划所获信息，以低价大量购入“越界筑路”两侧的土地，从而获得几十倍乃至数百倍暴利。此外，上海塞法迪犹商还对已有地产进行初级开发，提升地价。如哈同为了哄抬南京路一带的地价，花了60多万两银子，将南京路改造成为铁藜木路，使得南京路身价大升，地价成倍上涨。 ●运用金融手段。扩大投资规模。房地产投资巨大，完全依靠自身资本很难做大。为此，许多犹太商人往往利用其在租界中的地位和声望，将已有地产向银行进行抵押贷款，再用抵押款买进新的地产，循环往复，使其地产投资呈现几何级数增长。同时，有些犹太商人以“保息”搭资等名义，在社会上公开发债或集资招股，组织企业公司，从事房地产经营。如哈同 洋行等8家房地产公司，向银行抵押借款高达资产额的89.7%。华懋地产公司的资金来源，除实收资本及向银行贷款外，主要是来自3次公司债券的发行。 ●出租土地造屋。坐享稳定收益。上海的一般工商企业如果想投资房地产，那么以上海地价之昂贵，土地投资往往占总投资额的1/3。所以，一般工商户都无力购地而采取租地造屋的方式来经营，以减少建厂开店的投资。南京路等市中心地段地价更贵，一些大型商业企业无力自造营业大楼，而租地造屋往往能各得其所。因此，上海犹商大都喜欢将地产租与他人造屋。这样做不仅保持了土地增值的利益，同时又将经营房产的风险转嫁给了租地造屋者，而且经过一定时期后，土地上的建筑物也就归于土地所有者，正可谓一举数得。哈同在南京路沿线拥有的许多建筑物，大多是这样获得的。 ●兴建高层建筑。获取最大利润。随着上海城市的迅速发展，上海的地价也迅速上扬。至1925年，上海租界地价水平已与伦敦相埒。根据市中心的土地资源日趋紧张这一特点，犹太商人大规模地兴建高层建筑，以谋求更大的利润。在这方面，沙逊家族在上海房地产业中最为突出，是上海拥有高层最多的房地产商。 真正给哈同的事业带来巨大转机的是中法战争。1884年，中法战争爆发，中国军队在老将冯子材的率领下，接连挫败法国侵略军的攻势。这些胜利让中国人民欢欣鼓舞，上海的洋人却坐不住了，他们认为，中国打败法国后自然就会清理他们，于是纷纷逃离上海，上海的房价因此暴跌。这是一场代价颇高的赌博，但是哈同赌赢了。由于清政府的腐败无能，中国在军事上节节胜利的情况下“不败而败”，与法国签订了《中法和约》。“洋大人”们又纷纷回到上海，“十里洋行”恢复了繁荣。哈同则名利双收，他购买的房产，也就是今天的南京东路一带，后来逐渐发展为上海的商业金融中心，在数年间地价上涨千倍以上。由于哈同在关键时刻“不退缩”，维护秩序“有功”，1887年被聘请为“公共租界工部局董事”，当时这是租界最高的荣誉职务。哈同从此成为犹太“炒房团”中最耀眼的一颗明星，并被人称为“远东首富”。 二、哈同发家策略 哈同娶了罗嘉陵以后，他得到了妻子的二亩地。哈同对妻子说：“我先买下一小块，打算将来在这里办洋行，再把它押给银行，又把押款买下另外一块，就这样，我们可以像蚕吃桑叶，先一小口，再吃一小口，到最后全吞掉。何况，我另外还有积蓄，加起来不也是一笔不小的本钱吗?” 妻子问：“把积蓄都用上去，你不打算放高利贷了?”哈同的一双大眼睛里闪烁出狡黠的目光：“罗嘉陵，你听我说，放债是赚穷人的钱，可是穷人身上能赚多少?我们犹太人有句俗语，靠别人口粮过日子，就得挨饿，所以只有经商做生意，投机取巧，在有钱人身上打主意，这样才能发大财。”罗嘉陵心领神会，而且立即呼应：“我们中国也有一句俗话，马无夜草不肥，人无横财不富。”这对迷醉于发大财的夫妇，就照丈夫提出的计划，先将三茅阁桥的这2亩土地，抵押给与新沙逊和老沙逊都没有密切关系的美商花旗银行，再在江西路、河南路一带物色到一些已经造有石库门房屋的空地，串通该处的地保，先放出空气，假称这处将由洋商强收。土地的业主怕白白充公，就低价出卖给哈同。哈同竞以2亩地的抵押款买进南京路4亩土地，加倍获利。 哈同在买卖地产方面也有超人的经验，决定哈同洋行以经营地产为主。哈同对此还有独特见解：“土地本身并不值钱。在农村荒地上下种耕耘，长出粮食来才有收获;城市里在空地上造起房屋，地皮才产生价值。哪里越繁荣，地产就越值钱。别的洋行，把地产做买卖，低价收进，高价卖出，从中取利，可这是一种投机，也是赌博!你赢钱了，别人就输，也难保你永远会赢?只有在土地上造屋，或者租给人家造屋，你收租费，利润虽不大却是脚踏实地的永恒利益!按照哈同的判断：“从河南路到静安寺，十几年后这一带可能是公共租界内最繁华的地区，也一定会成为全上海的黄金地带。”可见犹太人的房地产眼光，在90多年以前给出的上海地产预测与今天的实际状况竟然丝毫不差。 听完哈同的地产策略，罗嘉陵迟疑地说：“难道别的洋行就不会和你竞争?” 不会，暂时还不会。哈同自信地摇摇头，又指出其中原委，“他们把土地和其他商品，如鸦片、棉纱等一样看待，买进卖出，只知道在交易中赚取差额利润，并没有当作真正的事业，租界的地产实在是洋商们最肥沃的领土，占有了它，就能占有一切!他们也已满足于南京路东段的繁荣，根本还没考虑到发展和开拓。其实，今后那里繁荣了，利益就越大。” “那些西洋人不是你所想的那样愚蠢，他们也会到西区来做生意。” 哈同似乎早有谋算，沉稳地打定主意：“我的土地只租给中国人，我造的房子只向中国人出租。这里虽然是租界，可是毕竟在中国土地上，中国人比外国人多!他们要办的事业也一定会超过外国人。有些西洋人在租界上有权有势，处处欺侮人。我怎么压得过他们?倒是中国百姓忠厚老实，容易对付。” 罗嘉陵对洋人穷凶极恶抢占上海土地感到困惑，不禁询问：“中国地方这么大，英美法这帮洋人为何只咬住上海不放?”哈同沉默片刻，然后感慨地发表高明的见解：“我到过东方很多地方，印度太热，山打根荒僻，香港只是个孤岛，没有一个地方比得过上海。我仔细查看过地图，上海是中国内外通商的交通要道，出吴淞口一条长江直入内地，向外可以接上太平洋。将来太平洋航运发达，中俄铁路开道，东西方的商业中心一定在上海。它像是一个人的喉咙口，从外面能输进大量洋货，又可以伸进口去掏走无尽资源财宝。我佩服西洋人，他们聪明，有眼力，看中了上海，就抓住不放。我一到上海，也觉得这是个宝地，再也不肯离开。” “可是，”罗嘉陵对哈同既赞佩，又惋惜，“你竞争不过沙逊、渣甸这些洋人。”哈同莞尔一笑：“他们是老鹰，东飞西闯公开抢肉吃;我是小鸟，躲开老鹰，暗地里自己找吃食。有机会就吃几口，多吃就能吃饱。” 搜索young6668添加微信公众号获取最新公开课招生简章
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