城市大型商业配套设施开发规划设计的特点

                  城市商业设施特别是大型商业设施开发的规划设计与一般房地产项目比较有显著特点。其主要特点是：规划与设计需要多个专业领域的整合并应与项目市场定位进行对接与吻合；景观规划作为定位的主要内容非常重要；商业主力店应按经营商家的要求设计。下面，笔者谈谈大型商业设施开发规划与设计管理方面的几点特点。
一、规划设计中各专业的有效整合对复合商业设施非常重要
如何整合规划设计?
1、商业设施的规划设计各专业之间由谁整合?开发商应做好牵头、协调、评估各专业规划设计的工作。复合商业设施的规划设计工作从顺序上可分为：初步方案阶段，修建性规划和建筑方案设计阶段，主要建筑单体扩初设计阶段，专业设计与施工图阶段(含景观、装饰、灯饰等专业)。从各阶段设计内容看，各阶段均有专业设计交叉，而且把主要建筑单体扩初设计作为一项内容，这已经是突破一般地产项目的规划设计程序了，但这样划分是有充分道理的。前两个阶段的设计是项目定位和立项的基础，后两个阶段均是对按项目定位的决策进行的深化设计，并确定空间与建筑细部，其中主要建筑的扩初设计需要开发商与大型商家共同合作对主力店方案仔细研究。因此，规划设计的阶段、设计的内容、设计的深度和质量，均应由开发商协调和审核，并检查规划设计是否满足开发商的发展模式，满足市场策划定位。
2、专业商业顾问公司需要整合大型多功能购物中心的策划、招商、业态、经营管理等各方面资源。国内这样的公司很少，哪怕是知名的专业顾问公司，但专业顾问公司至少要能整合策划、业态、管理等资源的能力，如果没有这样的能力，开发商就要自己整合了。
二、景观规划作为定位决策的主要内容，反映复合商业设施的核心主题
鉴于大型复合商业设施横跨房地产、商业两大行业，在开发阶段需要房地产开发和商业策划能力，在经营阶段需要高度的商业经营能力，如何将两者有机结合，则需要高度的专业资源整合能力，对房地产、商业、文化、休闲、商务、餐饮等专业进行整合。其规划设计涵盖了空间、商业业态、建筑、结构、景观、装饰、灯饰等多个专业。最让发展商感到困惑的，是在前期规划方面，到底做什么规划、委托什么样的机构规划才能启发开发思路，并对定位有指导意义呢?如果已经做了初步规划，则委托知名景观规划机构做景观总体设计不失为一条途径，景观总体规划设计是主题购物公园项目定位决策的重要依据条件，这是由项目定位的基本程序决定的。项目定位的研究需要整合多个专业才能完成，项目定位前的初规方案一般是不能明确购物环境的主题，只有通过知名商业景观营造师进行景观定位规划，明确项目的概念、景观主题、空间个性风格、景观布局，才能让购物者得到消费中的精神体验。景观规划设计，必须委托国内外知名的有大型复合商业地产景观成功定位经验和创新理念的规划机构完成。国内很多大型和超大型MALL，商业街区型购物公园都是这样做的。
三、规划设计与项目市场定位的对接是项目开发成功的要求
1、这种对接是建筑科学性、空间个性风格、空间布局与市场需求的对接，只强调单方面的理念都会给开发商带来投资损失。
2、如果不给出项目的功能、建筑特色及空间布局的描述，即使是知名的策划机构，也很难对项目作出准确定位。
3、如果项目市场目标定位确定后，不能把项目的发展思路和市场定位策略融入下一步的详规和建筑方案设计中，则项目的定位与规划设计就会出现两张皮现象。
四、商业主力店应按经营商家的要求进行扩初设计
商业主力店的具体选址、业态规模、功能、建筑个性与风格等，都需由主力店的经营商家或其委托的专业公司来决定。不同的连锁主力店有不同的功能要求，比如：某一知名连锁品牌商家的规模上下限、停车位的数量、建筑外立面等等。这些使用要求(也就是设计依据)由店家提出和决定，而不是由开发商自行指定，待建成后再由商家削足适履。
在未明确主力店经营商家的情况下，便作主力店的扩初设计是不可取的。这种设计因缺乏定向设计依据。一旦店家明确要求，设计必然从头推翻重来。只能增加不必要的设计成本和招商难度。购物中心主力店的租赁商家是为数不多的商业集团这一特殊群体，设计必须是量身定做，按店家要求进行扩初设计。如果店家的设计要求跟商业设施项目的整体定位主题与风格有较大偏差的，应与对方多沟通，争取拿出一个双方均满意的方案。
（作者：湖南长沙房产集团有限公司  覃文元  湖南长沙经发房地产开发有限公司  王一茹）                                                                                             

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