日本物流业加快战略联盟

作为日本最大的消费市场以及最大的商务市场，东京是日本的物流中心。日本两个主要物流集散地是东京港和羽田机场，这些地区对仓储配送设施的需求旺盛。然而，这些地区缺乏高质量的工业地产项目，而住宅开发还在不断蚕食以前的工业地盘。为此，越来越多的租户选择边缘地区以满足对仓储空间的需求。有迹象表明，千叶、神奈川和崎玉等地与东京中心地区之间的租金差距在逐渐缩小。尽管如此，对现代物流设施的平均报价并没有什么变化，年租金保持在1900日元/平方英尺到2760日元/平方英尺之间。

与此同时，投资者对物流部门的兴趣上半年继续增加。由于日本全国范围内的仓储配送设施面积供应量预计超过4300万平方英尺，投资机会相当大。然而，面积30000平方英尺以上的大规模现代化仓库只占总面积的37%，而更大一部分供应面积则是陈旧的、效率低的、规模小的地产项目。因此，对高端设施的竞争将相当激烈，这也将推动更好设施的开发，从而逐渐提高可供地产的档次。

2005年上半年，日本物流部门继续发展，许多运营商通过合并或建立战略联盟的形式增强竞争力。由于越来越多的公司集中精力经营其核心业务，而选择外包仓储和配送，因此，上半年对第三方物流服务的需求增长迅速。这也因此带动了大规模、现代化、地点好的仓储配送设施的需求。SBS公司宣布收购札幌物流公司，日本邮船公司也计划从全日空手里购买日本货运航空公司。近铁快运公司与商船三井株式会社建立了战略联盟，将近铁的航空货运与三井的集装箱业务结合起来。

相比之下，制造业部门则在继续挣扎，对工业设施的需求依然很弱。

大型食品批发商也宣布了投资物流设施的计划。为了满足消费者和超市对更低价格及更新鲜产品的需求，国分公司将再建10个仓储配送设施，包括一个面积247500平方英尺的物流中心，造价达90亿日元。菱食株式会社也计划扩大其网络，将斥资87亿日元建6个新物流中心。

2005年上半年，东京都市圈大中型高档物流设施的平均报价保持平稳，这是由于2004年下半年的供求不平衡（导致租金上涨）情况得到缓和。然而，由于租户对租金更加敏感，不再把目光集中在中心地段，以降低租用成本，因此地理位置不同的项目租金也不相同。调查显示，东京核心地段的设施租金与边缘地区的租金之间的差距在缩小。

2005年5月9日，日本物流基金投资公司成为第17家日本REIT上市公司，也是第一家专门做物流和仓储地产的公司。该公司的地产项目包括临近东京和大阪地区的6个物流设施。

资产最大的是船桥物流中心，位于千叶船桥，距东京市中心只有30多公里。该中心建于1993年，可租赁面积达333000平方英尺，它是以86.8亿日元的价格收购过来的，资产收益率为10.9%。

第二和第三大资产都位于大阪地区。大东物流中心建于1989年，可租面积886150平方英尺，在面积上，它是最大的，是以76.1亿日元收购的。大阪福田沙纪物流中心建于2004年，可租面积255400平方英尺，以40.9亿日元收购。

日本物流基金的股票在第一个交易日就上涨了18.2%，达到了650000日元/股。自此以后，股价继续上升，2005年6月30日收盘价为721000日元/股。

日本物流基金的发起人为三井物产（Mitsui & Co）（51%）、三信（Sanshin）租赁（24%）、Kenedix 地产投资公司(20%)和中央三井信托银行(5%)

2005年下半年和2006年，将有几个物流项目相继竣工并投入使用，新空间的供应将可能提高空置率。为此，租金水平在中短期内有可能保持稳定或略降。

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