基于精益思想房地产成本管理研究

论文首先介绍了我国房地产市场发展的背景和精益思想的来源，然后引出了精益思想的内涵和原则，并进行了成功案例的分析，最后提出了精益思想在成本管理中应用的几点启示。
1 论文选题背景
进入21 世纪，伴随着经济全球化浪潮的来临，我国的房地产开发市场逐渐由卖方市场向买方市场转变。各家公司和客户之间的联系不断的拉近，但是客户对建筑产品的要求也在不断的提升。我国的房地产开发的管理水平还比较低，尤其是与国外相比还存在着比较大的差距。例如，我国大陆最大的房地产公司是万科，但是让万科与香港最小的会德丰房地产公司来对比，万科也仅仅是会德丰的四分之一，主营收入和利润都比万科多得多。因此，我国的房地产公司的管理水平还是处于一个比较低的水平的，这不仅需要企业加强管理水平，同样也需要政府努力优化市场环境。这些客观形势都在提醒我们，房地产成本管理将会成为企业管理中的重中之重。
精益思想（Lean Thinking）起源于上世纪80 年代的日本丰田汽车的（Lean Manufacturing）方式，这种方式使得日本的汽车制造业拥有了质量和成本的双重优势，并且曾经一段时间内超越美国汽车制造业，占据世界汽车工业的中心地位。精益思想的内容主要就是需要用较少的人力，物力，时间甚至场地创造出最大化的价值，并且生产出的东西，正是客户需要的东西，达到质量与成本的双重保证。精益思想从理论的高度上对精益生产中的新型的管理思想进行了归纳，而且将这种模式进行了扩展，从制造业扩展到了其他几乎所有的领域，比如第三产业，将精益的思想运用到企业的各个方面，而不仅仅限于生产的层次，要从企业的管理人员入手，将精益思想运用在企业的管理中去，拒绝浪费，提升价值。
2 精益思想的内涵和原则
从字面上来解释的话，“精”主要是讲的质量，有精益求精的意思；“益”就是体现在了成本的节约上，只有控制成本才能使企业获得更大的效益。因此，精益思想并不是仅仅为了追求成本最低以及企业眼中的高质量。而是追求客户和企业都能够满意的成本和质量，追求的是产品的性价比。
精确思想的第一步首先要对价值进行精确的定义；精益思想的第二步是确定各个产品的价值流；接下来就需要每一个步骤都流动起来，并创造价值；最后一点是要紧跟顾客的需求变化，不断的更新自己的产品。精益建造在具体运用中必须遵循以下五条基本原则[1]。
2.1 指定的价值（Specify Value） 通过一系列的方法，包括价格管理，质量功能展开以及仿真的方法，产品由最终的用户需求来决定，这样将产品集中的顾客的要求，并满足客户的需求，避免浪费。
2.2 识别和绘制价值流（Identify and Map The Value Stream） 价值流指的是原料转变为建筑产品，并赋予它价值的所有活动。这些活动的贯穿在整个生产经营活动中。识别价值流的意义主要是在价值流中寻找增值的活动，而将不增值的活动可以直接免掉。
2.3 流动（Flow） 流动原则是精益思想的一个重点。
时间，成本以及价值是流动的特性，精益思想的基本单元是资源流和信息流。主要分为两种，一种是可控制的，一种是不可控制的。可控制的包括材料和设备等设施，不可控制的是一些供应商的供应信息和设计方案等。
2.4 拉动式（Pull） 以顾客需求为起点，以市场需求为依据，并顺利的按时完成工作。精益思想中的拉动式是其特色之一，同样拉动性也是精益思想的核心[2]。
2.5 完美（Perfection） 完美即零缺陷，精益思想以零缺陷为工作目标，不断地追求完美。精益思想要消除浪费，运用全面质量管理来实现零缺陷，在施工过程中，一旦发现有质量问题，立即停工，分析问题直至解决问题，从而尽可能地实现零缺陷建筑。零缺陷是一种理想状态，只有不断地向着这个目标努力，才能使得建筑产品永远保持进步。在价值创造过程中不断地追求尽善尽美，以达到为顾客提供完美价值的目的。
3 成功案例
在上世纪的50，60 年代，澳大利亚的一家最大的建筑公司之一Jennings 公司就开始在日常的管理中运用精益思想。Jennings 公司能够从当初一个小小的房屋建筑公司发展成全澳大利亚最大的建筑公司之一，正是因为运用了这种先进的生产方式。[3]
3.1 为了保证生产流程的持续，他们将工程集中到一块，划分生产阶段，将生产过程与定货过程分隔开，也就是说Jennings 只在必要的时间生产必要的产品。另外，为了保证生产的弹性和连贯性，他们还使用了一种时间间隔，这段时间不与任何生产作业相对应，起到一种缓冲的作用，是在有外界环境因素干扰时，保证生产开始的时间和生产的持续进行。这提现精益思想的流动原则。
3.2 Jennings 每年都将已有的房屋模型与当年在生产中遇到的新的模型进行综合，从而得到一些新的设计模型。顾客仍可以在此基础上进行修改，只要保证在生产过程范围内就可以了。这意味着Jennings 已经实现了将生产的后续过程对生产的约束与产品的设计统一起来，从而得到最令顾客满意的产品，体现了精益思想的拉动式原则。
3.3 Jennings 由提供人员和设备的承包商来完成项目，自己只组织几个监督人员和专家。这样不仅与供应商建立了良好的关系，还可以利用承包商来培训自己的监督人员，体现了精益思想的识别价值流原则。
3.4 Jennings 有一套质量控制体系为他的生产服务。他对每一个房屋都要提供生产报告，对预备交工和已经交工的工程提交质量检验表，以保证产品质量。这些检验表为Jennings 提供了一个质量保证体系，该体系成为其检测生产过程和监督分包商活动的一个信息反馈体系。这一质量控制体系体现了精益思想的完美原则。
4 结论
精益思想作为一种新的建设思想在国外已经有了很长的发展历程，到目前为止，精益思想与技术已经在英、美、芬兰、丹麦、新加坡、韩国、澳大利亚、巴西、智利、秘鲁等国得到广泛的实践与研究。很多实施精益思想的建筑企业已经取得了显著的效益，如建造时间缩短、工程变更和索赔减少以及项目成本下降等[5]。精益思想是一个永无止境的精益求精的过程，它致力于消除价值流中一切不能增加价值的活动，实施精益思想对我国的房地产开发具有重要的意义。
参考文献：
[1]Mohammed Fadhil Dulaimi, Caroline Tanamas.The Principles and Applications of Lean Construction in Singapore,2000.
[2]闵永慧，苏振民.精益建造的优越性分析.经济师，2006.10:56-57.
[3]蒋书鸿，苏振民.精益建造:一种先进的建造体系.基建优化,2004.25(3):11-13.
[4]Lauri Koskela. Application of New Production Philosophy to Construction. Technical report 72. CIFE, Stanford University. 1992：75.
[5]Mohammed Fadhil Dulaimi, Caroline Tanamas. The Principles and Applications of Lean Construction in Singapore，2000.（作者：胡伟琴 李柏东）                                                                                             

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