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精益生产推荐读物《精益思想》

论民营企业的精益管理案例 (三)

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精益求精111 发表于 2019-7-5 09:08:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
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论民营企业的精益管理案例
一、从流浪汉到远东首富
  哈同发家的经历非常具有传奇色彩。1849年,哈同生于巴格达,他幼年生活很苦,靠拾破烂、拣煤块为生。后来,哈同随父母经印度辗转来到上海,替犹太老乡开办的沙逊洋行看大门。由于为人勤快、谦让,他很快升为管事助手,负责看守鸦片仓库。这可是一个肥差,利用这个职务,哈同大笔收取提货人的贿赂,加上平时省吃俭用,他很快就积攒了一笔财富,并用这些钱购买了一些零散的土地。
  旧上海犹商的房地产经营,主要有以下四大特点:
  利用地价级差。牟取增值暴利。精敏的犹太商人往往凭借自己的眼光、判断以及各种关系,低价购入一些有升值潜力的地产,待日后地价上涨后再买卖或出租,以赚取巨额利润。如哈同就从上海整个地形和未来发展趋势作出判断,为自己和新沙逊洋行大量购置当时不为人看好的南京路沿线地产。有些在公共租界工部局和法租界公董局内任职的犹商,也利用参与并影响上海城市建设发展规划的有利条件,事先廉价购入规划中具有发展前途的地产,待日后地价重估时牟利。如1899年,作为工部局董事的哈同,利用参与制订公共租界越界筑路计划所获信息,以低价大量购入越界筑路两侧的土地,从而获得几十倍乃至数百倍暴利。此外,上海塞法迪犹商还对已有地产进行初级开发,提升地价。如哈同为了哄抬南京路一带的地价,花了60多万两银子,将南京路改造成为铁藜木路,使得南京路身价大升,地价成倍上涨。
  运用金融手段。扩大投资规模。房地产投资巨大,完全依靠自身资本很难做大。为此,许多犹太商人往往利用其在租界中的地位和声望,将已有地产向银行进行抵押贷款,再用抵押款买进新的地产,循环往复,使其地产投资呈现几何级数增长。同时,有些犹太商人以保息搭资等名义,在社会上公开发债或集资招股,组织企业公司,从事房地产经营。如哈同
  洋行等8家房地产公司,向银行抵押借款高达资产额的89.7%。华懋地产公司的资金来源,除实收资本及向银行贷款外,主要是来自3次公司债券的发行。
  出租土地造屋。坐享稳定收益。上海的一般工商企业如果想投资房地产,那么以上海地价之昂贵,土地投资往往占总投资额的1/3。所以,一般工商户都无力购地而采取租地造屋的方式来经营,以减少建厂开店的投资。南京路等市中心地段地价更贵,一些大型商业企业无力自造营业大楼,而租地造屋往往能各得其所。因此,上海犹商大都喜欢将地产租与他人造屋。这样做不仅保持了土地增值的利益,同时又将经营房产的风险转嫁给了租地造屋者,而且经过一定时期后,土地上的建筑物也就归于土地所有者,正可谓一举数得。哈同在南京路沿线拥有的许多建筑物,大多是这样获得的。
  兴建高层建筑。获取最大利润。随着上海城市的迅速发展,上海的地价也迅速上扬。至1925年,上海租界地价水平已与伦敦相埒。根据市中心的土地资源日趋紧张这一特点,犹太商人大规模地兴建高层建筑,以谋求更大的利润。在这方面,沙逊家族在上海房地产业中最为突出,是上海拥有高层最多的房地产商。
  真正给哈同的事业带来巨大转机的是中法战争。1884年,中法战争爆发,中国军队在老将冯子材的率领下,接连挫败法国侵略军的攻势。这些胜利让中国人民欢欣鼓舞,上海的洋人却坐不住了,他们认为,中国打败法国后自然就会清理他们,于是纷纷逃离上海,上海的房价因此暴跌。这是一场代价颇高的赌博,但是哈同赌赢了。由于清政府的腐败无能,中国在军事上节节胜利的情况下不败而败,与法国签订了《中法和约》。洋大人们又纷纷回到上海,十里洋行恢复了繁荣。哈同则名利双收,他购买的房产,也就是今天的南京东路一带,后来逐渐发展为上海的商业金融中心,在数年间地价上涨千倍以上。由于哈同在关键时刻不退缩,维护秩序有功1887年被聘请为公共租界工部局董事,当时这是租界最高的荣誉职务。哈同从此成为犹太炒房团中最耀眼的一颗明星,并被人称为远东首富
  二、哈同发家策略
  哈同娶了罗嘉陵以后,他得到了妻子的二亩地。哈同对妻子说:我先买下一小块,打算将来在这里办洋行,再把它押给银行,又把押款买下另外一块,就这样,我们可以像蚕吃桑叶,先一小口,再吃一小口,到最后全吞掉。何况,我另外还有积蓄,加起来不也是一笔不小的本钱吗?”
  妻子问:把积蓄都用上去,你不打算放高利贷了?”哈同的一双大眼睛里闪烁出狡黠的目光:罗嘉陵,你听我说,放债是赚穷人的钱,可是穷人身上能赚多少?我们犹太人有句俗语,靠别人口粮过日子,就得挨饿,所以只有经商做生意,投机取巧,在有钱人身上打主意,这样才能发大财。罗嘉陵心领神会,而且立即呼应:我们中国也有一句俗话,马无夜草不肥,人无横财不富。这对迷醉于发大财的夫妇,就照丈夫提出的计划,先将三茅阁桥的这2亩土地,抵押给与新沙逊和老沙逊都没有密切关系的美商花旗银行,再在江西路、河南路一带物色到一些已经造有石库门房屋的空地,串通该处的地保,先放出空气,假称这处将由洋商强收。土地的业主怕白白充公,就低价出卖给哈同。哈同竞以2亩地的抵押款买进南京路4亩土地,加倍获利。
  哈同在买卖地产方面也有超人的经验,决定哈同洋行以经营地产为主。哈同对此还有独特见解:土地本身并不值钱。在农村荒地上下种耕耘,长出粮食来才有收获;城市里在空地上造起房屋,地皮才产生价值。哪里越繁荣,地产就越值钱。别的洋行,把地产做买卖,低价收进,高价卖出,从中取利,可这是一种投机,也是赌博!你赢钱了,别人就输,也难保你永远会赢?只有在土地上造屋,或者租给人家造屋,你收租费,利润虽不大却是脚踏实地的永恒利益!按照哈同的判断:从河南路到静安寺,十几年后这一带可能是公共租界内最繁华的地区,也一定会成为全上海的黄金地带。可见犹太人的房地产眼光,在90多年以前给出的上海地产预测与今天的实际状况竟然丝毫不差。
  听完哈同的地产策略,罗嘉陵迟疑地说:难道别的洋行就不会和你竞争?”
  不会,暂时还不会。哈同自信地摇摇头,又指出其中原委,他们把土地和其他商品,如鸦片、棉纱等一样看待,买进卖出,只知道在交易中赚取差额利润,并没有当作真正的事业,租界的地产实在是洋商们最肥沃的领土,占有了它,就能占有一切!他们也已满足于南京路东段的繁荣,根本还没考虑到发展和开拓。其实,今后那里繁荣了,利益就越大。
  那些西洋人不是你所想的那样愚蠢,他们也会到西区来做生意。哈同似乎早有谋算,沉稳地打定主意:我的土地只租给中国人,我造的房子只向中国人出租。这里虽然是租界,可是毕竟在中国土地上,中国人比外国人多!他们要办的事业也一定会超过外国人。有些西洋人在租界上有权有势,处处欺侮人。我怎么压得过他们?倒是中国百姓忠厚老实,容易对付。
  罗嘉陵对洋人穷凶极恶抢占上海土地感到困惑,不禁询问:中国地方这么大,英美法这帮洋人为何只咬住上海不放?”哈同沉默片刻,然后感慨地发表高明的见解:我到过东方很多地方,印度太热,山打根荒僻,香港只是个孤岛,没有一个地方比得过上海。我仔细查看过地图,上海是中国内外通商的交通要道,出吴淞口一条长江直入内地,向外可以接上太平洋。将来太平洋航运发达,中俄铁路开道,东西方的商业中心一定在上海。它像是一个人的喉咙口,从外面能输进大量洋货,又可以伸进口去掏走无尽资源财宝。我佩服西洋人,他们聪明,有眼力,看中了上海,就抓住不放。我一到上海,也觉得这是个宝地,再也不肯离开。
  可是,罗嘉陵对哈同既赞佩,又惋惜,你竞争不过沙逊、渣甸这些洋人。哈同莞尔一笑:他们是老鹰,东飞西闯公开抢肉吃;我是小鸟,躲开老鹰,暗地里自己找吃食。有机会就吃几口,多吃就能吃饱。
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女人丝袜
你别皱眉YX299 发表于 2019-7-5 09:13:03 | 显示全部楼层
……
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@Xizi_tWUeypSH 发表于 2019-7-31 14:11:02 | 显示全部楼层
前排,哇咔咔
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精益生产必读书籍
blaze 发表于 2019-8-3 13:14:40 | 显示全部楼层
我十目一行也还是看不懂啊。
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Iella 发表于 2019-8-3 18:35:01 来自手机 | 显示全部楼层
确实不错,顶先
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精益生产必读书籍
张良功 发表于 2019-8-3 19:37:50 | 显示全部楼层
珍爱生命,果断回帖。
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莪萋菟 发表于 2019-8-3 20:13:37 | 显示全部楼层
占坑编辑ing
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精益生产必读书籍
睆昕 发表于 2019-8-3 20:51:45 | 显示全部楼层
天书奇谭,建议列为中文专业博士学位答辩翻译必考题目。
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戒烟三天半 发表于 2019-8-3 22:33:16 | 显示全部楼层
报告!别开枪,我就是路过来看看的。。。
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精益生产必读书籍
xieyingzi 发表于 2019-8-4 07:55:20 | 显示全部楼层
呵呵,低调,低调!
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